재개발 과 재건축 (1)

재개발(再開發, redevelopment)은 주거환경이 낙후된 지역을 깨끗이 정리한 뒤 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시미관을 바꾸는 사업이다.

 

우리나라의 주된 재개발형태는 낮은 용적률을 가진 저층건물지역을 철거한 후 높은 용적률의 아파트 단지로 개발하는 것이다. 그리고 여기에 소요되는 비용은 추가되는 용적률만큼 새로 생기는 주택을 분양한 돈으로 충당하게 된다. 관건은 분양의 성공 여부이다. 만일 새로운 주택이 인기를 얻어 높은 분양가에 팔릴수록 기존 소유자들이 내야하는 추가비용은 줄어든다. 

 

재개발사업은 도시 및 주거환경정비법(약칭 도시정비법 또는 도정법)의 규율 대상이다. 재개발 사업은 추진과정이 쉽지 않다. 수용단계에서 낮은 토지보상가 문제라든가, 알박기 문제라든가, 권리금과 충돌문제라든가, 철거문제라든가, 결국 사업성이 떨어져 계획자체가 백지화한다든가 등등 갖가지 문제가 있다. 

 

서울 용산의 재개발구역 화재참사는 재개발 사업의 고질적인 문제점을 다시금 드러낸 사건이다. 원인은 세입자 이주와 철거의 보상문제가 원만히 해결되지 못한 점이다. 재개발사업의 경우 세입자들에게 몇 달치 거주비와 이주비만 주고 쫓아내는 방식이다보니 세입자와의 분쟁이 거의 관행화되다시피했다.

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재건축(再建築, Reconstruction)이란 기존 토지 등 소유자들이 조합을 만들어 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓는 것을 말한다. 재개발과 마찬가지로 도시 및 주거환경정비법의 관할이다. 조합설립 등을 포함한 기본적인 절차는 재개발과 비슷하다. 기본의 부동산을 완전 철거하고 새로운 부동산을 만들어내는 방식이기 때문에 기존 권리는 소멸하고, 새로운 부동산의 권리를 분배받는다.

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재건축은 도정법상 정비구역으로 지정되지 않아도 20세대 이상의 주택을 신축하는 요건만 충족하면 사업진행이 가능하다. 이 점에서도 재개발과 다르다. 재개발은 도시 재정비라는 공공개발성격이 강한 데 반해 재건축은 수익사업을 본질로 하는 민영개발의 성격이 크다. 그러므로 재건축에는 세입자 또는 일부조합원을 위한 임대주택이 없을 뿐 아니라 중소형 평수 위주로 지어지는 재개발과는 달리 중대형 평형대가 많고 또한 고급 아파트 단지가 많다. 쉽게 말해 재건축은 소유자들이 주도적으로 하는 행위이고 재개발은 국가가 도시계획을 행하는 것이다. 또한 규모 차원에서도 다르다. 재건축은 낡은 건물 그 자체만 바꾸지만 재개발은 한 지역 전체를 정비하는 것이다. 소위 뉴타운사업도 여러 개 재개발, 재건축 사업단위를 묶는 하나의 커다란 재개발사업이라고 볼 수 있다. 

 

가락시영아파트와 재건축후 모습(헬리오시티)

 

도곡주공아파트와 재건축후 모습(도곡렉슬)