건폐율 과 용적률

건폐율과 용적률은 모두 도시의 건축밀도를 나타내는 지표이다. 건폐율은 횡(橫)적으로, 용적률은 종(縱)적으로 밀도를 측정한다는 점이 다르다.

건폐율과 용적률의 개념을 파악하려면 먼저 '면적'을 정확히 알아야 한다.

대지면적이란 땅의 넓이를 말한다. 즉 건물을 지을 수 있는 전체 땅의 크기이다.

건축면적이란 지어질 건물의 크기로서 1층 바닥면적을 말한다.

연면적이란 건물내부의 모든 면적 즉 모든 층의 바닥면적을 더한 크기를 말한다. 그림 참조.

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건폐율(建蔽率, Building Coverage Ratio ; BCR)이란 대지면적 대비 건축면적의 비율이다. 보통 백분율로 표시한다.

일반적으로 건폐율이 높아질수록 용적률도 높아지는 경향이 있어 부동산개발의 밀도가 급격히 상승하곤 한다. 따라서 도시지역의 과밀구역 등은 이를 낮추어 개발을 제한한다.  

구분	건폐율
도시 지역	-주거지역 : 70%이하 -상업지역 : 90%이하 -공업지역 : 70%이하 -녹지지역 : 20%이하
관리지역	-보전관리지역 : 20%이하 -생산관리지역 : 20%이하 -계획관리지역 : 40%이하
농림지역	20%이하
자연환경보전지역	20%이하

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용적률(容積率, Floor Area Raion ; FAR) 이란 대지면적 대비 연면적의 비율이다. 보통 백분율로 표시한다. 이를 계산할 때 지하층이나 지상층 중 주차장, 피난안전구역 등은 제외한다. 용적률이 높을수록 건물은 고층화한다.

재개발이나 재건축사업의 경우, 용적률이 높을수록 부동산의 가치도 높아지기 때문에 관계자들은 이것을 매우 중요시한다. 용적률을 결정하는 것은 교통이나 환경, 주거상황 등 사회적 요인뿐만 아니라, 지반의 상태 등 안전문제에 의해 제한을 받을 수도 있다. 

 악명높은 주거사정으로 유명한 홍콩의 경우, 건폐율이 100%에 가깝고 용적률 또한 높은 극단적인 과밀상황을 보여준다.

홍콩의 주택가(free photos by Visual Hunt)