재개발 과 재건축 (2)

재개발/재건축에서 정비사업의 세부과정. (서울시 기준)

구분	과정
사업준비단계	기본계획수립 - 정비계획수립 및 정비구역지정 - 조합설립추진위원회
사업시행단계	안전진단 - 조합설립인가 - 사업시행인가
관리처분단계	분양신청 - 관리처분계획수립 - 관리처분계획인가
완료단계	착공 - 준공 및 입주 - 이전고시/청산

조합설립단계부터 대체로 많은 문제가 발생하기 시작한다. 조합은 조합장, 감사, 이사등의 조직을 갖춘 법인체로서 이 조직이 사업전반을 책임지며 시공사를 선정하는 등 중요한 권한을 가진다. 당연히 온갖 비리유혹에 시달리게 된다. 힘센 조직이다보니 이권을 노리고 무리를 짓는 등 잡음과 갈등이 벌어지기 쉽다.

 

조합의 사업시행 계획안을 인가하는 주체는 지자체이다. 조합의 재개발/재건축안을 지자체가 심의하고 그 결과 통과 또는 반려하는 행위를 건축심의라고 한다. 시에서는 심의위원회를 통해서 조합의 사업안을 검토하고 수정한다. 시의 정책을 판단기준으로 삼기 때문에 주민들과 당국간 힘겨루기가 나타난다.

 

조합원들은 자신의 자산에 대해 감정평가를 받고, 비례비율(비례율)에 따라 결정되는 추가분담금의 구체적인 액수를 이 단계에서야 비로소 알게 된다. 그 금액에 동의한다면 조합원 자격으로 분양신청을 해야한다.

 

관리처분계획을 지자체로부터 인가받는 순간부터 조합원의 재산권은 결정적으로 제약받는다. 즉 시공을 하는 건설사로 권리가 넘어간다. 그 이전단계인 정산단계에서 조합원들로부터 추가로 돈을 걷을지(추가분담금) 아니면 남는 돈을 돌려줄지(환급금)를 결정한다.

이것이야말로 조합원들의 최대관심사 중 하나이다. 추가분담금을 낼 여력이 없는 조합원은 현재가치를 정산받은 후 사업추진에서 빠져나간다(=조합원 자격상실). 이때 만일 다수 조합원이 불만을 가질 경우 건설업체와 협상을 해서 분양가를 조정하는 등 타협책을 모색하기도 한다. 

 

사업의 완료시점은 세금을 납부하여 조합원들의 재산권이 완전 회복되는 때이다. 재개발 또는 재건축조합의 해산 후 조합원들이 수익금 또는 손실금을 건설업체와 정산한 후에 세금을 납부한다. 

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조합원의 핵심관심사중 하나인 추가분담금과 비례율을 좀더 자세히 살펴보자.

 

추가분담금이란 조합원이 새 주택을 분양받기 위해 추가로 내야하는 부담금을 의미한다. 조합원끼리 나눈다는 의미에서 분담금이란 표현을 쓴다.

 

조합원의 입장에서 재개발 또는 재건축이란 내 집과 함께 추가분담금을 건설사에 주고 새로운 집을 얻는 과정이다. 다만 여기서 내 집의 가치가 자신이 희망하는 그대로가 아니라 줄어들 수 있다는 점이 문제다. 그것이 비례율이다. 

 

비례율이란 종후자산가치에서 사업비를 뺀 금액을 기존주택의 가치로 나눈 것 (재건축) 을 백분율로 표시한다. 이때 종후자산가치란 신주택(or 조합원분양분)만이 아니라 일반분양분까지를 더한 금액이다. 계산식의 분자가 클수록 조합원에게 이익이므로 당연히 100%를 넘을수록 좋다.

 

현실에선 비례율이 10~20%정도에 머물러서 사업이 무산되는 경우도 적지않다.

표의 출처 : 한화건설 블로그

예를 들면,

기존주택가치 3억, 종후자산가치 5억, 사업비용이 3억이라면 비례율은 (2/3)x100 = 67%가 된다. 또는 이 경우 사업비용이 2억으로 되면 비례율은 (2/2)x100 = 100% 이다.

 

비례율이 67%라면 기존주택의 권리가액은 (3억x0.67=) 2억이니 추가분담금은 3억이 된다. 비례율이 100%라면 권리가액은 3억이고 추가분담금은 2억으로 줄어든다. 

 

비례율이란 기존의 부동산으로 얼마만큼 이익을 낼 수 있는지를 수치화한 것이라고도 말할 수 있다. 비례율이 높을수록 추가분담금은 낮아진다.

그러므로 추가분담금을 줄이려면
1) 분양가를 높이든가 또는
2) 비례율을 높이든가 또는
3) 사업비용을 줄이든가 또는
4) 기존주택의 가치가 높아지든가 해야 한다. 

 

비례율이 높은 곳은
1) 조합원수가 적어서 일반분양이 많거나
2) 사업추진이 빠르거나
3) 건축비가 적게 들어가는 곳이다.